Staatliche Förderungen müssen den Immobilienmarkt stabilisieren

Inflation, hohe Zinsen, steigende  Mieten durch teure Energiewende – Interview mit Peter Nothelfer, Regionalmarktleiter der PSD Immobilien GmbH in Stuttgart über die Krise und Auswege im aktuellen Immobilienmarkt. 

Herr Nothelfer, seit wenigen Monaten leiten Sie das neue Regionalbüro der PSD Immobilien GmbH in Stuttgart.
Wie ungünstig ist der Moment für einen solchen Start?
Sehr ungünstig, zumindest auf den ersten Blick. Denn wenn man sich in die Käufer und Verkäufer hineindenkt, muss man zu der Erkenntnis kommen, dass wir es im Markt derzeit mit katastrophalen Zuständen zu tun haben. Wer jetzt verkaufen muss, ist einem erheblichen Druck auf den Preis ausgesetzt. Korrekturen um 20 Prozent und mehr sind derzeit an der Tagesordnung. Käufer können aber von den Korrekturen nicht oder nur marginal profitieren. Denn hohe Inflationsraten und gestiegene Zinsen, treiben die monatlichen Raten in die Höhe und lassen den Immobilienkauf nicht mehr attraktiv erscheinen.

Wie sieht es denn auf den zweiten Blick aus?
Wie in jeder Krise üblich, gibt es auch im derzeitigen Immobilienmarkt Chancen. Die liegen ganz sicher im Perspektivwechsel von der Stadt auf das Land. Immobilienbesitzer in den Metropolen können sich zwar derzeit noch über ein relativ stabiles Preisgefüge freuen, allerdings fehlen im Verkaufsfall häufig wegen der hohen Kosten die Interessenten. Anders bei den Käufern. Diese sind zwar an wertstabilen Stadtlagen interessiert, finden aber eher in den ländlicheren Regionen noch – oder inzwischen wieder – akzeptable Preiskonditionen. Außerdem profitieren sie von dem sehr interessanten Trend der Wiederbelebung von Dörfern und kleineren Kommunen.

Was macht den ländlichen Raum konkret attraktiv?
Der Ausbau der Glasfaser-Technologie schreitet voran, damit ist die Digitalisierung auch im ländlichen Raum immer besser verfügbar. Seit der Pandemie hat sich mit dem Home Office außerdem die dezentrale Arbeitsweise durchgesetzt. Lange Anfahrtswege, wie sie vor dem Jahr 2020 manche Käufer abgeschreckt haben könnten, fallen immer öfter weg. Außerdem kehrt mit den Neubürgern auch die Infrastruktur zurück. Ärzte, Einzelhändler und andere haben mit ihren Familien zunehmend Interesse an ländlicher Lebensweise.

Kann die eigene Immobilie also trotz der Krise noch einen wertvollen Beitrag zu Vermögensaufbau und Alterssicherung leisten?
Auf jeden Fall! Gerade in dieser instabilen Marktlage wird deutlich, wie wichtig etwa die Immobilien bei Vermögensaufbau und Alterssicherung sein können – unabhängig davon, ob sie selbst bewohnt werden oder vermietet sind. Das wird besonders deutlich, wenn wir auf die Ursachen der Krise sehen und welche Entwicklung diese Ursachen aller Voraussicht einmal nehmen werden.

Sie meinen Zinsen und Inflation?
Richtig, Zinsen und Inflation werden in diesem Jahr nach Expertenschätzung hoch bleiben. Dennoch werden wir es nicht mehr mit den hohen Sprüngen der Vergangenheit zu tun haben, sondern eine allmähliche Stagnation auf einem zugegeben hohem Niveau entgegensehen. Der Grund ist naheliegend. Die Staatsverschuldung in Europa ist immens. Die Nationen können sich eine weitere Zinssteigerung einfach nicht leisten. Außerdem werden die Preisspitzen im Immobilienmarkt allmählich durch die Verkäufe, die jetzt getätigt werden, abschmelzen. Weil die zum Teil schwindelerregenden Preise vom Verkäufer künftig weder gefordert noch vom Käufer bezahlt werden, sehen wir auch hier einen Effekt der Beruhigung im Markt. Verkäufer werden also mit moderaten Preissenkungen zu dieser Entwicklung beitragen.

Aber wie können Käufer und Kapitalanleger von dieser Entwicklung profitieren?
Käufer sehen sich zwar höheren Kosten aber auch moderateren Preisen gegenüber. Kapitalanleger profitieren von einer Entwicklung bei der Zuwanderung. Hier haben wir einen eindeutigen Trend: Die Zuwanderung ist ungebrochen. Die Menschen, die zu uns kommen benötigen Wohnraum auf einem engen Markt mit ohnehin schon hohen Mieten. Wegen der Übernahme der Mietkosten durch den Staat blieben die hohen Mieten stabil oder steigen sogar noch. Kapitalanleger ziehen aus dieser Entwicklung zweifellos einen Vorteil. Hohe Mieten steigern die Rendite und können so die hohen Raten bedienen helfen. Außerdem können die Zinsen steuerwirksam gegengerechnet werden.

Kann sich der Staat also darauf verlassen, dass der Markt sich selbst reguliert?
Das ist nur zum Teil richtig, denn wir sprechen bisher lediglich vom Kauf und Verkauf der Immobilien. Aber zur nachhaltigen Entspannung gehört auch, dass dringend neuer Wohnraum bereitgestellt wird und die ehrgeizigen und klimaschonenden Sanierungspläne des Staates von den Bürgern bewältigt werden können. Neuer Wohnraum entsteht durch Bautätigkeit. Solange Zinsen hoch und Rohstoffe so teuer sind, wie bisher, geraten Bauherren unter Druck. Projekte bleiben liegen. Im Sanierungsbereich gilt das ebenso. Wir verzeichnen enorm hohe Kosten und zusätzlich Lieferprobleme mit langen Verzögerungen. Das ist eine katastrophale Situation. Deshalb müssen dringend staatliche Förderungen den Immobilienmarkt stabilisieren. Dazu gibt es meines Erachtens keine Alternative. Ich bin auch sicher, dass diese Förderungen schon in den Schubladen stecken.

Was raten Sie Käufern, Verkäufern, Investoren und Sanierern vor diesem Hintergrund?
So abgedroschen das klingt: In einer Krise gilt es, Ruhe zu bewahren und den Überblick nicht zu verlieren. Ich sage es ungern, aber jetzt wird sich auch unter meinen Kollegen zeigen, wer über  Erfahrung und Weitsicht verfügt. Ich selbst bin seit 27 Jahren in der Branche tätig und kenne auch die schwierigen Zeiten der 90er Jahre, in denen wir ebenfalls eine Hochzinsphase hatten. Meine Erfahrungen kann ich an meine Kunden weitergeben. Wer nur die zurückliegenden sogenannten fetten Jahren erlebt hat, ist wahrscheinlich ebenso überrascht von der aktuellen Lage, wie die Kunden selbst. Außerdem ist die PSD Immobilien GmbH als 100%-ige Tochter der PSD BankRheinNeckarSaar eG ein besonders kundennahes Konstrukt aus Bank und Immobilienexpertise. Typisch für die genossenschaftliche Idee wird bei uns der Kunde noch in der Gesamtheit seiner Situation betrachtet. Wir können für ihn also individuell exakt passende Lösungen erarbeiten. Dafür steht die PSD Immobilien GmbH, dafür stehe ich persönlich!

Sind Sie selbst Eigenheimbesitzer?

Ja, und ich würde es auch in der derzeitigen Situation immer anstreben – selbst, wenn ich etwas Geduld aufbringen müsste, um in einem stabileren Umfeld meinen Traum vom Eigenheim neu zu realisieren.