Es ist ein Lebensabschnitt, der irgendwann einmal auf alle Familien zukommt – die Kinder ziehen aus. Ein emotionaler Moment, der mit vielen neuen Entscheidungen verbunden ist. Was bedeutet dies für das bis dahin gelebte Wohn- und Immobilienkonzept?
Wenn die Kinder ausziehen, beginnt auch für die Eltern ein neuer Lebensabschnitt. Für ihr Leben im Allgemeinen, aber auch für ihr Wohnkonzept als Immobilienbesitzer. Zwangsläufig stellt sich die Frage: Soll man als Paar jetzt auch die eigene Wohnsituation verändern? Ist die Wohnung oder das Haus zu groß? Oder eröffnen sich jetzt ganz neue Nutzungsmöglichkeiten? Und – sind die Kinder wirklich „für immer“ ausgezogen? Denn mancher WG- oder Single-Wohntraum führt schnell zur Ernüchterung und das alte Kinderzimmer ist dann ein willkommener Rückzugsort.
Neben emotionalen Aspekten spielen bei der zukünftigen Nutzung der Immobilie auch eine Menge faktischer Vor- und Nachteile eine Rolle, die es abzuwägen gilt. Die zentralen Überlegungen dabei lauten: Die Immobilie weiterhin selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen? Wo liegen die Vor- und Nachteile? Was bedeuten die jeweilige Entscheidung planerisch und finanziell?
Im vergangenen Jahr bewohnte jeder Bundesbürger eine durchschnittliche Wohnfläche von knapp 48 Quadratmeter (Quelle: statista.de). Immobilieneigentümer mit zwei Kindern leben dagegen auf 137,6 Quadratmetern. Verkleinert sich eine vierköpfige Familie auf einen Zweipersonenhaushalt, steht demnach rein rechnerisch betrachtet jedem der beiden „Verbliebenen“ eine Fläche von knapp 69 Quadratmeter zur Verfügung. Jetzt gilt es abzuwägen, wieviel Platzbedarf für beide Bewohner tatsächlich besteht, denn bei einer deutlichen Verkleinerung besteht die Gefahr, sich plötzlich beengt zu fühlen. Ist die eigene Immobilie deutlich größer, mag ein Verkauf sinnvoll sein. Allein die Nebenkosten pro Quadratmeter sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. (mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel). Hinzu kommt das Hausgeld (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage), das auch für nicht genutzte Quadratmeter fällig wird. Anhand der in den vergangenen Jahren geleisteten Zahlungen lässt sich schnell errechnen, was der einzelne Quadratmeter kostet, ob dies wirtschaftlich noch Sinn macht oder ob doch eine Verkleinerung angestrebt werden sollte.
Einen Teil der Immobilie vermieten?
Einen Teil der Immobilie zu vermieten kann auch eine sinnvolle Alternative sein – vorausgesetzt, der entsprechende Teilbereich ist eindeutig von der eigengenutzten Fläche abgrenzbar. Ideal ist es beispielsweise, wenn eine Etage abgetrennt werden kann und über einen separaten Zugang erreichbar ist. Bei dieser Variante nicht zu unterschätzen ist der gefühlte Eingriff in die Privatsphäre. Ob Geräusche von den eigenen Kindern oder von einem Mieter stammen, erweist sich in der Praxis oft als großer Unterschied. Rein finanziell kann eine Vermietung attraktiv sein, zieht aber einen erhöhten Aufwand bezüglich Miet- und Betriebskostenabrechnung sowie bei der Steuererklärung nach sich. Auch hier gilt es, zu berechnen, ob sich die Vermietung nach Steuern noch lohnt.
Wo besteht Renovierungsbedarf?
Die Kinder sind aus dem Haus – da bleibt viel Platz für lang gehegte Wohnwünsche. Ein Kinderzimmer soll vielleicht zum Musikzimmer werden, ein weiteres per Durchbruch der Baderweiterung dienen. Der eigenen Lebensphase entsprechend sollte bei der weiteren persönlichen Immobiliennutzung bei allen Maßnahmen daran gedacht werden, barrierefrei und altersgerecht zu planen. Darauf ist besonders bei der Badrenovierung zu achten. Gerade im Alter wächst der Wunsch, Barrieren im Haushalt zu reduzieren, um weiterhin frei und selbstbestimmt leben zu können. Hierfür stehen unter Umständen auch Fördergelder von der KfW-Bank zur Verfügung (weitere Infos hierzu unter kfw.de).
Vor dem Verkauf noch renovieren?
Lässt sich mit vergleichsweise geringem finanziellem Aufwand der dekorative Zustand der Immobilie gravierend verbessern, sollte man solch eine Investition erwägen. Grundsätzlich machen solche Maßnahmen nur Sinn, wenn zu erwarten ist, dass sich eine Renovierung deutlich auf den zu erwartenden Verkaufspreis auswirkt. Um zu entscheiden, welche „kosmetischen“ Maßnahmen sinnvoll seine könnten, sollte die Expertise eines erfahrenen Maklers eingeholt werden.
Was mache ich mit noch laufenden Darlehen?
Wer einen Immobilienkredit vorzeitig auflöst, muss im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Diese errechnet sich u.a. aus der Kreditsumme, der regulären Laufzeit und Sollzinsbindung, dem geplanten Kündigungstermin, dem bei Kreditbeginn vereinbarten Nominalzins und dem seitens der Bank gegenwärtig erzielbaren Zins. In der Regel kann der alte Immobilienkredit auf das neue Immobilienvorhaben angepasst und in Teilen oder ganz übertragen werden. Unsere Baufinanzierungsberater beraten Sie hierbei in allen wichtigen Fragen. Gleichzeitig bietet Ihnen diese partnerschaftliche Zusammenarbeit bei allen Käufen und Verkäufen eine gute und sichere Geschäftsgrundlage.
Gibt es eine Altersgrenze für einen Immobilienkredit?
Seit 1. Mai 2018 gelten neue Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliendarlehen. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verbessert die Kreditchancen für Senioren. Ein Höchstalter für die Aufnahme eines Baukredits gibt es nicht. Allerdings prüft jede Bank vor der Bewilligung die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Hilfreich für eine Zusage sind eine hohe Anfangstilgung und der Abschluss einer Restschuldversicherung. Auch hier beraten wir Sie gerne.
