Den Hauskauf von der Steuer absetzen: Welche Möglichkeiten gibt es?

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Hauskauf steuerlich absetzen – geht das? Wir erklären Ihnen genau, unter welchen Umständen Sie welche Posten in Ihrer Steuererklärung angeben dürfen und worauf Sie dabei achten müssen.

Welche Möglichkeiten haben Sie?

Sie planen, in eine Immobilie zu investieren und fragen sich, ob Sie den Kauf Ihres Eigenheims steuerlich geltend machen können? Wir erklären Ihnen genau, unter welchen Umständen Sie welche Posten in Ihrer Steuererklärung angeben dürfen und worauf Sie dabei achten sollten.

Welche Steuern fallen beim Immobilien- und Grundstückskauf an?

Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, fallen neben Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten noch folgende Steuern an:

• Grunderwerbssteuer
• künftig jährliche Grundsteuer.

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus den Maklergebühren, Notarkosten sowie den Kosten für den Grundbucheintrag und der Grunderwerbssteuer zusammen. Sie betragen in der Regel rund neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises und sollten möglichst komplett vom Eigenkapital abgedeckt werden. Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen möchten, fallen einmalig die Grunderwerbsteuern an. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und unterscheidet sich je nach Standort. Erst wenn Sie die Grunderwerbssteuer beim Finanzamt beglichen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten haben, kann Ihr Eigentum in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Grunderwerbssteuer ist eine Verkehrssteuer und bemisst sich nach dem Kaufpreis Ihrer Immobilie und dem Bundesland, in dem sie sich befindet.  Daher müssen Sie als Immobilienkäufer beim gleichen Kaufpreis in Sachsen-Anhalt mehr Grunderwerbsteuern zahlen als zum Beispiel in Bayern. Bis zum Jahr 2006 galt beim Hauskauf bundesweit ein Grunderwerbssteuersatz von 3,5 Prozent der Kaufsumme. Seitdem dürfen die einzelnen Bundesländer den Steuersatz jedoch selbst festlegen. Die Spanne ist dabei groß: Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.

Anders als die Grunderwerbssteuer müssen Sie die Grundsteuer für Ihre Immobilie jährlich bezahlen. Die Summe setzt sich aus einem Einheitswert, einer Steuermesszahl und einem Hebesatz zusammen, der von der Gemeinde festgelegt wird. Den Einheitswert setzt das zuständige Finanzamt fest. Mithilfe der Grundsteuermesszahl können Sie den Grundsteuermessbetrag ermitteln. Dieser wird anschließend mit dem Grundsteuer-Hebesatz der Gemeinden multipliziert. Die Höhe der Grundsteuer wird also von unterschiedlichen Faktoren wie dem Grundstückswert, der Bebauungsart und auch dem Ort beeinflusst. Vermietest du deine Immobilie, kannst du die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf den Mieter übertragen.

Hauskauf steuerlich absetzen – geht das?

Wenn Sie ein Haus kaufen, um selbst darin zu wohnen, können Sie die Immobilie nicht von der Steuer absetzen. Der Grund dafür ist, dass der Gesetzgeber den Kauf einer selbst genutzten Immobilie als private Lebensführung ansieht. Steuerliche Abzugsfähigkeit beschränkt sich jedoch in der Regel auf Kosten, die in Zusammenhang mit deinem Einkommen stehen.
Anders sieht es aus, wenn Sie Ihr Eigentum vermieten oder zum Teil beruflich nutzen möchten. In diesem Fall haben Sie verschiedene Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu nutzen. Das betrifft auch energetische Sanierungsmaßnahmen.

Hauskauf von der Steuer absetzen: Übersicht

Wie bereits erklärt, können Sie etliche Kosten steuerlich abschreiben, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung vermieten. Doch auch privat können Sie einige Posten in der Steuererklärung geltend machen – auch, wenn Sie den Immobilienkauf selbst nicht von der Steuer absetzen können. Hier haben wir für Sie eine übersichtliche Auflistung erstellt:

Tabelle: Diese Hauskosten können Sie steuerlich absetzen

Hauskauf von der Steuer absetzen: Vermietete Immobilie

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen. Die meisten davon sind Werbungskosten. Dazu gehören folgende Posten:

• Darlehenszinsen: Die Zinsen für ein Darlehen, das Sie zur Finanzierung des Kaufes oder der Renovierung Ihrer vermieteten Immobilie aufgenommen haben, können Sie vollständig als Werbungskosten absetzen.
• Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA): Die Kosten für Ihr vermietetes Eigenheim können Sie über die Jahre abschreiben. Bei Wohnimmobilien wird die Abschreibung in der Regel auf 50 Jahre verteilt und beträgt zwei Prozent pro Jahr.
• Betriebskosten: Betriebskosten, die Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen können, können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Dazu zählen Nebenkosten etwa für Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Müllabfuhr und Gebäudereinigung.
• Kosten für Instandhaltung und Renovierung: Kosten, die an Ihrer vermieteten Immobilie für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen anfallen, sind ebenfalls absetzbar. Dazu gehören beispielsweise Malerarbeiten, Reparaturen an der Heizung oder der Einbau neuer Fenster.
• Verwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung Ihrer Immobilie, wie beispielsweise Gebühren für den Hausverwalter oder eine Rechtsberatung, können Sie ebenfalls als Werbungskosten geltend machen.
• Maklerkosten: Beauftragen Sie einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern oder haben beim Kauf Ihrer Immobilie einen Makler eingeschaltet, können Sie auch diese Gebühren steuerlich absetzen. Alles wichtige zum Thema Maklercourtage kannst du hier nachlesen.
• Fahrtkosten: Ob Besichtigungen, Fahrten zur Bank oder zum Steuerberater: Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, können Sie von der Steuer absetzen – entweder pauschal mit 30 Cent pro Kilometer oder tatsächlich nachgewiesen.
• Versicherungen: Prämien für Versicherungen, die das vermietete Objekt schützen, können Sie ebenfalls absetzen. Dazu gehören etwa die Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung oder die Rechtsschutzversicherung.
• Werbekosten: Fallen zur Vermietung Ihrer Immobilie Kosten für Inserate oder andere Werbemaßnahmen an, können Sie diese ebenfalls steuerlich absetzen.
• Aufwandskosten zur Erhaltung: Alle Kosten, die dazu dienen, Ihre Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, können Sie sofort in voller Höhe absetzen. Dazu zählen Aufwendungen für die Reparatur und Instandhaltung Ihres vermieteten Hauses oder Ihrer Wohnung.
• Modernisierungskosten: Führen Sie Modernisierungsmaßnahmen durch, können Sie diese ebenfalls abschreiben – unter der Voraussetzung, dass sie den Standard Ihrer Immobilie deutlich verbessern. Allerdings müssen diese Kosten häufig über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.
• Abschreibung von beweglichen Wirtschaftsgütern: Einbauküchen, Möbel in möblierten Wohnungen oder Haushaltsgeräte, die zur vermieteten Immobilie gehören, fallen unter den Begriff „bewegliche Wirtschaftsgüter“. Diese können ebenfalls steuerlich abgeschrieben werden. Hierbei gelten unterschiedliche Abschreibungszeiträume je nach Art des Wirtschaftsgutes.

Hauskauf von der Steuer absetzen: Selbst genutzte Immobilien

Sie können die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen an Ihrem selbst genutzten Haus oder Ihrer Eigentumswohnung von der Steuer absetzen. Dazu gehören folgende Maßnahmen:

• Dämmung von Außenwänden, Dach und Bodenplatten: Diese Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauchs können mit bis zu 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden.
• Erneuerung der Fenster und Außentüren: Tauschst du alte Fenster und Türen gegen moderne, energieeffiziente Modelle aus, kannst du diese Posten ebenfalls steuerlich geltend machen.
• Heizungsmodernisierung: Baust du in deinem Eigenheim eine neue, energieeffiziente Heizung ein oder stellst etwa durch eine eine Wärmepumpe oder Solaranlage auf erneuerbare Energien um, kannst du diese Maßnahmen ebenfalls steuerlich absetzen.
• Einbau einer Lüftungsanlage: Auch der Einbau einer Lüftungsanlage, die zur Energieeinsparung beiträgt, kann steuerlich gefördert werden.

Allgemein gilt: Die Kosten können Sie bei der Steuererklärung über drei Jahre verteilen: Sieben Prozent im ersten und zweiten Jahr, sechs Prozent im dritten Jahr. Des Weiteren können Sie in Ihrem selbst genutzten Eigenheim Kosten für Handwerkerleistungen absetzen – nämlich die Lohnkosten für Renovierung, Erhalt und Modernisierung. Sie können 20 Prozent der Arbeitskosten steuerlich geltend machen, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr. Materialkosten sind hingegen nicht absetzbar. Wichtig ist dabei, dass es sich um Arbeitsleistungen handelt, die im Haus oder auf dem Grundstück durchgeführt werden. Dazu zählen zum Beispiel:

• Malerarbeiten
• Renovierungen
• Reparaturen an Dach, Fassade oder Installationen
• Modernisierung von Badezimmern oder Küchen

Auch haushaltsnahe Dienstleistungen können Sie von der Steuer absetzen. Erlaubt sind 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr. Unter haushaltsnahe Dienstleistungen versteht man Tätigkeiten, die üblicherweise von Familienmitgliedern erledigt werden könnten, zum Beispiel:

• Reinigungsarbeiten
• Gartenpflege
• Kinderbetreuung
• Pflege- und Betreuungsleistungen für ältere oder kranke Menschen

Verfügen Sie in Ihrem selbst bewohnten Haus oder Ihrer Wohnung über ein Arbeitszimmer, können Sie auch dieses anteilig absetzen. Entscheidend ist, dass dieser Raum ausschließlich zum Arbeiten genutzt wird. Das Arbeitszimmer muss den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit bilden und von den Wohnräumen klar Abschreibungen für Büroeinrichtung und -geräte

Ziehen Sie aus beruflichen Gründen um und erwerben eine selbst genutzte Immobilie, haben Sie die Möglichkeit, auch Umzugskosten steuerlich abzusetzen. Dazu gehören:

• Transportkosten
• Maklergebühren
• Doppelte Mietzahlungen für eine Übergangszeit

Wie kann ich beim Hauskauf sonst noch Steuern sparen?

Um Steuern zu sparen, haben Sie die Möglichkeit, Haus und Grundstück getrennt voneinander zu kaufen. Das funktioniert, indem Sie Immobilie und Grundstück in zwei separaten Kaufverträgen erwerben. Absetzbar sind:

• anteilige Miet- oder Nebenkosten
• Renovierungskosten für das Arbeitszimmer.

Diese legale Methode zur Steuerersparnis ist vor allem bei Neubauten üblich und kann sich deutlich lohnen – gerade in Bundesländern mit hoher Grunderwerbssteuer.

Ein Rechenbeispiel:

In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbssteuer bei 6,5 Prozent. Bei einer Kauf- und Bausumme von beispielsweise 400.000 Euro fallen 26.000 Euro an Steuern an. Erwerben Sie Haus und Grundstück getrennt voneinander, zahlen Sie nur für das Grundstück. Bei einer Kaufsumme von 100.000 Euro fallen lediglich 6500 Euro an Grunderwerbssteuer an. Sie sparen also 19.500 Euro.

Allerdings müssen Sie bei dieser Methode einige rechtliche Aspekte beachten:

• Zwei unabhängige Verträge: Entscheidend ist, dass es sich bei den beiden Kaufverträgen um rechtlich voneinander unabhängige Dokumente handelt. Ansonsten besteht die Gefahr, dass das Finanzamt einen engen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag feststellt. In diesem Fall kann es beide Verträge als einheitliches Geschäft betrachten und die Grunderwerbsteuer auf die gesamte Summe erheben.
• Genügend zeitlicher Abstand: Um den Anschein eines einheitlichen Geschäfts zu vermeiden, ist es wichtig, dass zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Abschluss des Bauvertrags ein ausreichender zeitlicher Abstand liegt. Die Zeitspanne sollte mindestens zwölf Monate betragen.
• Vertragliche Abhängigkeiten vermeiden: Ganz wichtig ist, dass der Kaufvertrag des Grundstücks und der Bauvertrag keine Abhängigkeiten oder Bedingungen enthalten. Ansonsten kann der Eindruck entstehen, dass sie zusammengehören.

Ein weiterer Vorteil des getrennten Erwerbs ist, dass Sie flexibler bei der Auswahl des Bauunternehmens sind und Angebote vergleichen können, um das beste Preis-Leistungsverhältnis zu erhalten. Eine weitere Möglichkeit, Steuern zu sparen, haben Sie im Falle eines Umzugs. Denn dann können Sie einige Kosten als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen. Dazu gehören beispielsweise die Arbeitskosten eines Umzugsunternehmens. Diese Kosten können bis zu 20 Prozent der Ausgaben, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr, absetzbar sein. Materialkosten und privat durchgeführte Umzugsarbeiten können Sie allerdings nicht von der Steuer absetzen.

Wann sind private Kosten für einen Hauskauf steuerlich absetzbar?

Der Kauf eines Eigenheims ist ein enormer Kostenfaktor, keine Frage. Neben Maßnahmen zur energetischen Sanierung können Sie auch einen Teil der Umzugskosten steuerlich absetzen – auch dann, wenn Sie aus rein privaten Gründen umziehen. In diesem Fall können Sie die Kosten für das Umzugsunternehmen als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen. Wichtig für den erforderlichen Nachweis ist, dass Sie die Rechnung des Umzugsunternehmens nicht bar zahlen, sondern überweisen. Falls Sie bei Ihrem Umzug Handwerkerleistungen in Anspruch nehmen, etwa für Renovierungen oder Reparaturen in Ihrem neuen Zuhause, können Sie diese ebenfalls steuerlich absetzen.

Fazit: Steuerlich lohnt sich der Hauskauf vor allem bei der Vermietung

Wenn Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen, haben Sie viele Vorteile: von der Altersvorsorge bis hin zur Freiheit, Ihr Zuhause nach Ihren individuellen Wünschen zu gestalten. In der selbst bewohnten Immobilie zählt Steuerersparnis allerdings nicht dazu. Diese bekommen Sie allerdings, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung vermieten.