Woher weiß ich, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete meiner Wohnung ist?
Ein Blick in den örtlichen Mietspiegel gibt Ihnen Auskunft darüber, ob Sie zu viel Miete zahlen. Vergleichen Sie Ihre Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt sie über dem Mietspiegel? Dann addiere zehn Prozent des Werts dazu. Liegt Ihre Miete immer noch über dem Ergebnis, zahlen Sie vermutlich zu viel Miete.
Ein Rechenbeispiel: Der ortsübliche Mietspiegel liegt bei 13 Euro pro Quadratmeter. Rechnet man zehn Prozent dazu, ergibt sich eine Kaltmiete von 14,30 Euro pro Quadratmeter. Dein Vermieter also darf in der Regel nicht mehr als diese Summe von dir verlangen.
Kleinere Gemeinden mit weniger als 50.000 Einwohnern sind nicht verpflichtet, einen Mietspiegel aufzustellen. Gibt es für Ihren Wohnort keine offiziellen Vergleichsdaten, haben Sie folgende Möglichkeiten:
- Erkundigen Sie sich beim örtlichen Mieterverein nach Vergleichswerten.
- Lassen Sie ein Sachverständigengutachten erstellen, zum Beispiel von einem Immobiliengutachter.
- Errechnen Sie die Durchschnittsmiete von drei konkreten Vergleichswohnungen. Aber Achtung: Die jeweiligen Mietobjekte müssen in puncto Ausstattung, Lage, Größe und Baujahr mit deiner Wohnung vergleichbar sein.
Wann greift die Mietpreisbremse nicht?
Auch wenn Sie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt leben, in dem die Mietpreisbremse gilt, so gibt es doch einige Ausnahmen. In diesen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht:
- Die Mietpreisbremse betrifft in der Regel nur Mietverträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes im Jahr 2015 neu abgeschlossen worden sind.
- Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, sind von den rechtlichen Bestimmungen grundsätzlich ausgenommen.
- Sind in der Wohnung umfassende Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt worden und wird die Immobilie anschließend neu vermietet, so gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Umfassend ist die Sanierung in der Regel dann, wenn die Kosten dafür etwa einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung entsprechen.
- Auch Wohnungen, deren Miethöhe bereits vor der Neuvermietung über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, fallen nicht unter die gesetzliche Regelung. In diesem Fall darf der Vermieter den ursprünglichen Mietbetrag beibehalten. Allerdings darf er die Miete im Fall eines Mieterwechsels nicht erhöhen.
- Sie beziehen die Wohnung nur vorübergehend? Auch bei sogenannten Zeitmietverträgen greift die Mietpreisbremse nicht.
- Sie haben mit Ihrem Vermieter einen Indexmietvertrag geschlossen? Auch in diesem Fall wird die gesetzliche Regelung ausgehebelt. Alles Wichtige zum Thema Indexmiete erfährst du in diesem Artikel.
Meine Miete ist zu hoch – was kann ich tun?
Haben Sie festgestellt, dass Sie zu viel Miete zahlen? Dagegen können Sie etwas unternehmen. Ist die monatliche Miete für Ihre Wohnung zu hoch, sollten Sie folgendermaßen vorgehen:
- Im ersten Schritt ist es ratsam, das Gespräch mit Ihrem Vermieter zu suchen. Erklären Sie ihm, warum der Mietpreis zu hoch ist, und zeigen Sie auf, wie Sie das errechnet haben. Im besten Fall ist Ihr Vermieter zugänglich für Ihre sachlichen Argumente und Sie können sich unkompliziert auf eine geringere Miete einigen.
- Weigert sich der Vermieter, die Miete anzupassen, bleibt Ihnen nur eins übrig: eine schriftliche Rüge auszusprechen. Vorlagen dafür gibt es beispielsweise bei Mietervereinen. Wichtig ist dabei: Erklären Sie genau, warum die Miete Ihrer Ansicht nach zu hoch ist und rechnen Sie dem Vermieter schriftlich vor, welche Höhe maximal zulässig ist. Bitten Sie ihn abschließend, der verringerten Monatsmiete schriftlich zuzustimmen. Setzen Sie dafür eine Frist. Tipp: Versende Sie die Rüge per Einschreiben, um im Zweifelsfall auf der sicheren Seite zu sein.
- Jetzt kommt es auf die Antwort des Vermieters an. Er kann Ihrer Forderung nun zustimmen oder erklären, warum seine Immobilie von der gesetzlichen Regelung nicht betroffen ist.
Zeigt sich der Vermieter uneinsichtig, sollten Sie sich Hilfe holen. Das kann beim örtlichen Mieterverein, einem Anwalt oder Rechtsdienstleister sein.
Welche Rechtsfolgen gibt es bei zu hohen Mieten?
Zahlen Sie tatsächlich eine zu hohe Miete, dann ist Ihr Vermieter auf Ihre Aufforderung hin verpflichtet, die Miete auf die rechtlich vorgeschriebene Grenze zu senken. Dafür schickt er Ihnen eine Mitteilung über die Mietsenkung, der Sie dann schriftlich zustimmen. Ob Sie rückwirkend einen Anspruch auf die zu viel gezahlten Mietkosten haben, hängt davon ab, wann Ihr Vertrag abgeschlossen wurde:
- Sie haben Ihren Mietvertrag nach dem 1. April 2020 unterzeichnet? Dann haben Sie Anspruch auf die gesamte Miete, die Sie seitdem zu viel bezahlt haben. Allerdings müssen Sie Ihrem Vermieter innerhalb der ersten 30 Monate auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hinweisen, um die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern.
- Sie haben Ihren Mietvertrag vor dem 1. April 2020 unterschrieben? Dann gilt Ihre Rüge nur für die künftig anfallenden Mietkosten. Wichtig zu wissen: Ist der Mietpreis zu hoch angesetzt, wird lediglich die Vereinbarung über die Höhe der Mietzahlungen unwirksam. Der Mietvertrag selbst bleibt davon unberührt.
Wann ist eine Mieterhöhung zu hoch?
Bei einer Mieterhöhung muss Ihr Vermieter neben der Begrenzung durch die Mietpreisbremse auch die sogenannte Kappungsgrenze einhalten: Innerhalb von drei Jahren darf er die Miete um höchstens 20 Prozent erhöhen. In der Mehrzahl der Bundesländer liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Auch in Staffel- und Indexmietverträgen müssen zwischen den Erhöhungen immer 12 Monate Abstand liegen. Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auch innerhalb der Sperrfrist möglich.
Fazit: Jeder Mieter sollte genau prüfen, ob die Höhe der Miete rechtens ist
In Zeiten stetig steigender Mieten wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Wer eine schöne Wohnung in attraktiver Lage ergattert und sie sich leisten kann, ist zunächst überglücklich – und hinterfragt oft nicht, ob die Höhe der Miete auch rechtens ist. Genau das kann sich aber vor dem Hintergrund der Mietpreisbremse, die für neu abgeschlossene Mietverträge sowie in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt, lohnen. Denn oftmals setzen Vermieter einen höheren Mietpreis an, weil die Nachfrage groß ist und die Interessenten Schlange stehen.
Umso wichtiger ist es, die eigene Miete mit dem örtlichen Mietspiegel zu vergleichen – und dabei vielleicht einige Euros zu sparen. Den Vermieter auf seinen Irrtum hinzuweisen und eine Mietsenkung durchzusetzen, hilft übrigens nicht nur dem eigenen Portemonnaie: Denn auch überhöhte Mieten fließen in den Mietspiegel ein und treiben diesen somit in die Höhe – mit dem Ergebnis, dass immer mehr Vermieter mehr Geld verlangen dürfen.
